蛋壳三季巨亏25亿,首次IPO无果后二度冲刺

放大字体  缩小字体 2020-01-10 20:34:20

  导语:据IPO早知道消息,蛋壳公寓继2019年10月29日递交招股书后,一度沉寂,美东时间1月8日,蛋壳再次递交招股文件,预计将以“ DNK”为股票代码于1月17日在纽交所挂牌上市。

  自古居不易。

  事关“衣食住行”中花销最大的“住”,长租公寓在时代洪流和资本追捧中站上了风口。几年成长后,长租公寓规模日益壮大,却也陷入愈来愈深的亏损泥潭,爆雷乱象频发。

  眼下上百万间的长租公寓,早已与庞大的租户群体和金融机构深度绑定,一旦爆雷,租户们成了最大的“牺牲品”。

  在复杂难解的背景下,长租公寓迎来了史上最严格监管。

  12月25日,住建部等六部委发文,明确了“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成等。

  对于目前还处于大规模亏损状态的长租公寓企业而言,这无异于当头一棒。

  01

  “二房东”难赚钱

  “二房东”的生意成为国内又一风口后,中介、开发商等蜂拥而入,不过风口很快成为风口浪尖。

  从规模上看,中国目前的长租公寓企业,大多属于“中介系”,如自如、青客公寓、蛋壳公寓等,以轻资产的投资模式为主,通过租赁协议从业主手里获得零散房源,进行统一改造装修后,配以运营管理及服务,然后转手出租,赚取的是房租差价和服务费。

  数据显示,赴美上市的“中介系”代表蛋壳公寓和青客,2019年三季报分别亏损25.15亿元和3.73亿元,较上年同期亏损分别扩大109.35%和15.12%。

  偏重资产操作的“房企系”这一头也并不顺利,龙湖冠寓原CEO韩石曾于2017年表示,三年内不考虑长租公寓的盈利问题,万科总裁祝九胜也曾表示,长租公寓在经营上确实存在压力,但即使亏损也会在股东可接受的范围内。

  可以说整个长租公寓行业,都还在摸索着前进。

  从已有数据来看,过高的成本和有限的收入模式,是“中介系”亏损的直接原因。

  以蛋壳公寓为例,其2017年、2018年和2019年1-9月(以下简称“近三个报告期”)总成本占收入比重分别为141.7%、151.8%和151.3%,其中租赁成本、利息支出、折旧摊销和销售费用成为大头。

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  首先是占比最大的租金成本,即向业主支付的租金。蛋壳公寓近三个报告期的租金成本不仅绝对值大幅增长,占收入比重也在不断提高。目前接近90%的比重,基本上已经将盈利的可能扼杀在了摇篮里。

  都说瑞幸咖啡烧钱,但长租公寓真正烧起钱来,也毫不逊色。前者一杯杯咖啡的送,后者则一间间房的贴。

  这样的局面,主要是在前几年野蛮生长时期,大量长租公寓企业采取“高收低租”的不合理竞争方式,以高于市场行情的价格从业主手里获得房源, 再以低于市场行情的价格租出去,抢占市场份额的同时,也压缩了自己的盈利空间。

  占收入比重15.9%的利息支出,是“中介系”的另一个难题,而融资模式上的差异,是这个问题的关键。

  美国已经成熟的长租公寓企业EQR和AVB,长期维持40%-50%之间的资产负债率,国内蛋壳公寓和青客当前的资产负债率却分别高达99.83%和132.83%。负债中除了大额预收账款,银行借款也是居高不下。

  年报数据显示,三个报告期末,蛋壳公寓借款总额分别为9.38亿元、30.73亿元和47.01亿元,其中短期借款和将到期的长期借款占借款总额的比重高达80%至96%,相比于长租公寓的经营周期,属于严重的“短贷长投”。

  采取轻资产投资模式的“中介系”,目前只能通过风投股权融资或者以未来的租金收入发行ABS进行融资,金额和渠道都十分有限,资金成本和资本结构自然受到影响。

  但这是一个短期内难以解决的问题。

  占比15.8%的折旧摊销,指的是蛋壳公寓拿到房源后进行的前期装修投入,在既定协议年限内的分摊金额。

  相比“房企系”集中式长租公寓的装修投入,“中介系”由于房源分散,且各个户型和房屋具体情况不同,在装修过程中的改造需求也不尽相同,规模效应带来单位成本下降短期内还很难实现。

  链家曾表示,当前每年装修分摊占收入的比重在15%左右,与蛋壳公寓的数据十分接近,说明当下头部“中介系”在这个问题上区别并不太大。

  从结果来看,以前由房东分散承担的房屋装修成本、空置成本和宣传成本,被集中、放大之后,“二房东”似乎成了一门不赚钱的买卖。

  而这种“不赚钱”的结果,反过来催生出了更多的问题。

  02

  “租金贷”急刹车

  在整个过程中,“租金贷”和预收租户的房租,成为企业“续命”和扩张的关键。

  以蛋壳公寓为例,公司与租户签订合同时,会通过更低的月租金鼓励其使用“租金贷”作为付款方式。租户在支付首月房租后,向合作银行申请一笔金额为11个月房租之和的贷款,申请成功后,银行将贷款一次性打给蛋壳公寓,租户每月向银行偿还贷款,蛋壳公寓则定期向房东支付租金。

  对蛋壳公寓来说,提前收到而尚未支付给业主的那部分房租,就成为了一个巨大的资金池,体现为“预收账款”。

  蛋壳公寓招股书显示,截至2017年末、2018年末和2019年9月末,蛋壳公寓从金融机构获得的预收款分别为9.37亿元、21.27亿元和31.57亿元,从居民手中获得的预收款则分别为2.06亿元、2.8亿元和7.94亿元。

  这样的好处在于,手头不太宽裕的租户,不用因为押一付三、押一付六而一次性掏出大量现金;而蛋壳公寓,则可以用这部分“未来的房租”作为杠杆,用以增加房源、投入装修,扩大业务规模。

  但问题在于,一旦长租公寓公司因资金链断裂而无力向业主支付房租,那么业主就有权将租户“扫地出门”,而此时的租户不仅面临重新找房的问题,很可能还需要继续向金融机构偿还分期贷款,否则自己的信用记录将受到影响。

  在这样的风险和质疑声中,“中介系”在2018年开始频繁爆雷,从上海的“爱公寓”开始,到好租好住、爱家爱、优租客、恺信亚洲,再到杭州鼎家和咖菲猫,皆是在资金链断裂后出现运营危机,租户成了最大的受害者。

  跑路的跑路,交接的交接,长租公寓市场一片狼藉。

  经历一轮洗牌,头部玩家试图流血上市,拓宽融资渠道。其中青客已经成功赴美股上市,蛋壳公寓也早已提交了招股书。

  乱象之下,监管出手。

  12月25日,六部委出台文件,控制租金贷,防止形成资金池。例如,不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租客使用“租金贷”,同样不得以租金分期、租金优惠等名义诱导租客使用“租金贷”。

  文件明确,“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成。

  而从蛋壳和青客的数据推测,2019年前9个月,蛋壳租金贷占收入的比重(以从金融机构、租户手中获得预付款数据简单测算)大致为80%,而青客2019年上半年为69%,都大于三成。

  监管的这一要求相当于掐掉了“中介系”很大一部分的收入源头。如果说原来的亏损是“流血”,那此后的亏损,怕是要以“血崩”来形容。

  03

  “流血后遗症”

  为了摆脱亏损,长租公寓企业在提高收入和降低成本上其实下了不少“功夫”。

  对提高收入来说,最重要的“n+1”,即增加隔断房,让每套房出租的房屋数增加,即使每个房间的租金有所降低,但收到的租金总额是增加的。

  这种普遍存在的隔断房,在市场上却一直饱受争议。虽然单间的租金有所下降,经济条件有限的租户,能够以更低的价格租到心仪的房子;但由于居住人数增加,提高了该区域的居住密度和管理难度,改变房屋结构也会带来一定的安全隐患。

  2017年底,大兴火灾之后北京多次推动拆除违建的隔断房。

  蛋壳公寓针对隔断房的问题,在今年12月3日回应称,一直在配合相关部门要求积极自查自改,并及时做好租客的安置工作。

  除了“n+1”之外,每年涨房租,是“中介系”提高收入的另一个重要方式。

  公开信息显示,蛋壳公寓和青客在与业主签订租房协议时,合同期限分别为4-6年和5年以上,而与租户签订的租房协议,期限通常为1年。这期间,“中介系”在锁定了自己成本的同时,必然也希望每年可以有一定上涨租金的空间,以此提高租金差价,带动收入水平。

  但每年的房租是不是能够顺利实现一定涨幅,还得看租约到期时的经济形势。

  租户小王告诉市界,自己在蛋壳公寓的租约本应于今年10月到期,因为懒得搬家,有续约的打算。但却被蛋壳公寓管家告知,如果续约,租金和服务费都将有所上调,合计每月将增加约300元的支出。

  一个月后,小王发现自己似乎碰上了租赁淡季,不仅自如和蛋壳公寓的房源价格普遍有所下调,还再次接到了蛋壳的客服电话,被告知可以不用上调租金,按原价续租1年。

  看来这一波长租公寓涨价计划,暂时被行情压了下去。

  除了提高收入,“中介系”在降低成本方面,也颇有一番努力,但不幸的是,房屋质量成为了直接的牺牲品。

  在获得房源后,“中介系”会先统一进行改造装修,这部分材料优劣暂且不论。此后一定时间的通风期,在成为改善空气质量的必要条件时,却也在无形中增加了企业的投资成本——空置期每多一天,“中介系”就少收一天房租。

  先后就职于蛋壳公寓和自如的业务员小东告诉市界,现在自如的房源都需要严格遵守30天的通风期,但他所了解的其他“中介系”,由于没有曝出过这么大的新闻,所以并没有留置30天的通风期,贴在门上的“已检测”很多只是做做样子而已。

  一边是亏损的企业,在想尽办法提高收入、降低成本,另一边则是普通的租户们,需要被维护的切身权益。如何平衡,成为一个问题,但绝不能通过恶意损害租户利益得以实现。

  04

  “止血”之路漫漫

  从近三个报告期的数据来看,蛋壳公寓的亏损不管是绝对值还是比例,都还在扩大,青客的亏损比例虽然有所收窄,但仍高达41.55%,距离实现盈利都还有很长一段路要走。

  近期媒体报道,包括自如、蛋壳在内的北京多家长租公寓企业要求房东降价。

  但这终究只能作为短期内的应急方式,长期来看,要想实现盈利,这些还远远不够。

  在理想状态下,随着自如、蛋壳等“中介系”的发展壮大,将能够在达到相应规模后形成一定的品牌效益。届时,在良好的口碑和服务的基础上,机构在与业主的谈判中将处于更加优势的地位,一定程度上能够降低租赁成本。

  其次,“中介系”企业在摸索过程中逐步形成规模化、标准化的运营模式,也将能够提高运作效率,在多个环节控制成本,降低管理费用、开业前费用和前期的装修费用。

  再者,经过几年时间的消费观念培养,租赁市场将更加成熟,消费习惯也已经逐步养成,销售费用将有所回落,稳定在一个合理的水平。

  除此之外,相比目前仅依赖房租差价和管理费用作为收入来源,“中介系”需要利用逐渐庞大的租户群体,作为重要的流量和资源,提供更多的增值服务,寻找更多赢利点,实现租金回报率的提升。

  但以上种种“理想状态”的实现,需要一个漫长的积累过程。现下日趋严格的隔断房管制,以及六部门刚刚印发的文件,都在拉长“中介系”面前那条通往盈利的路。

  相比之下,美国两家公寓地产投资信托公司AVB和EQR,每年40亿元至60亿元的盈利,中国的长租公寓企业既有十足的动力,也有惨痛的对比。

  根据 EQR 的数据,其目前回报率 8% 左右,大约 12.5 年能够收回成本,之后开始为纯盈利。

  虽有前人指路,但因为投资模式的不同,难以实现“站在巨人的肩膀上”,只能通过不断试错,摸索出一条新路。

  只是,留给“中介系”的时间,似乎已经不多了。


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